解读昆明限购政策
一、限购对象
1、非云南省户籍自然人（年满18周岁）只能在昆明购买一套新建商品房。
2、云南省户籍自然人不在限购范围，购房资格和购买套数均不受影响。
3、以自然人为标准，非以家庭、企业为标准。用企业名义购买不在限购对象范围之内。
4、只针对新建住房受限，二手房、新建公寓楼、新建商铺、新建写字楼的购房资格和购买套数均不受影响。
注意：限购区域内的二手房市场存在潜力
二、限购区域
1、限购区域是：五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区。
2、晋宁、安宁、太平、嵩明等卫星城均在不在限购区域，购房资格和购买套数均不受影响。
注意：不在限购区域的也许是机会
三、限价管理
1、新申办预售证的项目和已取得预售证的项目未售房源需接受商品住房价格（含装修价格）管理。
2、新申办预售证项目的房源预售价格参照同区域、同项目、同品质、同类型新建住房合同网签备案价格确定。
3、一房一价制度。取得预售证后10天内必须一次性公布全部可售房源和预售价格。
4、取得预售证后，每6个月可以申请预售价格调整，但是每12个月内备案均价不得超过6%。
5、所有房企必须进行商品房价格备案，否则不发预售证，不给网签备案。
注意：6个月内不得涨价，等于告诉你要调价的赶紧在备案前调价。（已经看好房的你赶紧下手）
四、土地管理
1、在2018年12月31日前，房地产企业可申请调整商住比例。
2、去金融杠杆，对于土地在抵押状态的项目，在同一规证下，已取得一张预售证的项目，6个月内不再发预售证。避免过大的金融风险。
注意：允许申请调整商住比例的目的是加大住宅市场供给，平抑住宅房价，同时推动商业的库存比例。（目前昆明的住宅库存消化周期不及一个月，而昆明市场库存压力最大的是商铺、写字楼和公寓。）
总结：昆明这次的调控政策力度相对较轻，对市场影响不会太大。
昆明限购，你们最关心的10大问题
问题一、昆明的限购会对市场产生什么样的影响？
答：此次的限购虽然针对云南省外的购房客户进行限购，但是是以非本省户籍自然人为标准的，而且是针对新建商品住房。
那么根据政策导向，云南省外客户因购房资格及购房套数要求，提高了省外客户在寻找房票上的代价，在某种程度上会影响省外客户的对新建商品住房的选择，位处昆明主城五区及三个国家级开发区的外销型项目的客户购买基数也会相对较少，而不受限的二手房洼地价值显现，将成为外省客户抢注的核心产品。
28比例（根据央视财经报道，昆明部分楼盘本地客户和外地客户分别占比20%和80%），限购不会提升本地客户的占比，但不排除会削减外地客户占比。
从省内省外客户的分层，再到本地新房到二手房市场的选择，短时间内会形成外地人选择二手房，本地客户却无力承载新房价格的断层。
问题二、限购对昆明的房价的影响，会涨还是会跌？
答：高速运行的汽车，也只能有节奏放慢速度，即使踩了刹车，车也将继续运行一段时间，限购政策也一样，别指望能迅速让市场冷却。
其实，限购，影响的不是购买人的决策，而是购买资格，按照昆明的限购政策，对购房资格也不是很严厉，省外客户投资的决策暂时不会变，只不过会转向更有潜力的二手房市场。
加上《通知》要求房企在1年内控制备案价格和实际销售价格之间的6%浮动，那么新房的价格显然暂时被限制了天花板，而二手房将会得到前所未有的上扬支撑，等二手房价夯实之后，按照目前的逻辑，新房和二手房价差在30%，也就是说，在这个差距越来越小，甚至倒挂之时，自然不会再觉得新房价格高。
通俗点说，新房市场，短时间内价格很难上得去，而二手房将进入全面补涨阶段。
问题三、限购后，是否会诱发恐慌性购房？
从目前来看，限购政策对温和，更不会减少外地人购房比例，毕竟目前昆明的房价水平和政策，在全国诸多城市中依然有优势，但对于昆明本地客户，仅因户籍优势，优中选择，更难以形成恐慌性购买行为。
问题四、打击投机性购房，真能抑制得住房价过快上涨？
答：任何调控政策的最无奈的问题就是，只能针对后发行为，对于早发行为无法管理甚至干预的。
其实，真正的投资客早已在昆明布好局了，就目前的限购政策，显然也是无法阻挡不了投资客的。
简单点说，就是无论你之前买了多少套房，名下有多少，在7月1日之后，其实都不是投资性购房，只能说定义为“拥有1套及以上的新房还是二手房”，在7月1日前已经全部完成更名过户的名下没房或者转为云南省户口的都可以继续购买。
从这个角度来看，确实能抑制新房价格过快上涨，但很难抑制二手房价格，更别指望新房价格下跌，房价跌，别说开发商了，连银行都害怕。
问题五、新房还有投资价值？目前再买应该买新房还是二手房？
答：从投资的角度，可以重点观察限购之后昆明首个开盘的新房项目的去化情况，假设还是秒光或者日光盘的现象继续出现，至少可以说明新房价格还未到顶，依然存在价值，但如果结合限购+限售组合，新房从网签到拿证周期太长，时间成本较高，有证二手房在这点上更有优势。另外，如果二手房与一手房价差超过30%，新房和二手房之间的首付差额几乎不存在，甚至二手房更占优，那么更应该选择二手房。
问题六、如何破限购？
答：根据调整政策的指导意见，是鼓励昆明落户的，不管名下多少套房，解决本地户口问题就是目前破解限购最佳方式，只要是本地户口，就不受限购影响。有人楼粉戏称，昆明这是抢人版的限购。
问题七、对于6%的调价限制，对开发商有什么影响？
答：新房价格纳入管理体系，6%的调价限制，实际上就是对开发商进行限价，一年只能涨幅6%，等同于年化6%的产品。
调价限制，对于开发商在后期定价策略上需要更为谨慎和科学，而严格价外加价的要求，如装修分开计价，开发商需要寻找新的突破口，如果不以开发商为主导的方式收取或许就是个机会，比如chashuifei，如果市场上不限制，也不鼓励，那就不排除这种方式将成为市场未来的常态。
问题八、夫妻一方为本地人，一方为外地人，会受政策影响？
答：根据政策对限购对象为自然人的标准，一方为外地人受限，就用本地人的资格即可购买且不受影响，只要符合家庭限贷要求即可；
问题九、限购后这个节点还适合买房？ 会不会山头站岗了？
答：从前面的解读中可见，只要不是投资性购房，别再谈适不适合，就应该抓紧上车。虽然房企调价的可能性较低，但可以明确的是现阶段新房的价格已经基本成型，但等二手房全面普涨之后就要承担更大的代价了。
问题十、6月30日已经签订购房合同的外省人会受到影响？
答：目前对于时间的认定标准是网签时间，也就是在7月1日前已经网签的要计入套数，房产名下本人受限。如果7月1日前仅认筹的则不算，即使在今年年初认购的但至今还未网签的，也不计入套数。
部分内容来自：昆明楼市动态
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