宏观环境[宏观经济]
2018年第一季度中国GDP延续了近三年的平稳走势，预计全年GDP增速将保持不低于6.8%，昆明高于全 国增速并有加快趋势。昆明GDP增速超过全国GDP增速且趋势较大，逐渐扩大剪刀差。
2018年第一季度国内生产总值(GDP)维持在6.8%的增速，随着地产销量重回下行通道、上游涨价压缩中游利润，以及环保限产来袭， 预期2018年中国经济增速将保持平稳，2018年全年GDP增速将保持不低于6.8%。
货币政策短期难松，未来“放水刺激经济”的必要性 已大幅降低。在经济平稳、效益回升、货币偏紧下，金融市场运行整体稳定。房地产市场的投资属性明显受到压缩，资金逐渐转向金融 市场趋势将逐渐出现。
相比于全国，昆明GDP增速略高并出现加快趋势产生剪刀差。由于城市能级较低，发展滞后，昆明市经济发展对于房地产依赖更甚， 2014年房地产市场进入调整期，昆明GDP增速随之迅速回落，2015年跌至8%，2017年随着房地产市场回暖，高铁开通，以及滇中新 区的开发建设的增速，伴随着众多开发商入昆，文旅地产、生态地产新增长极的出现，2018年昆明GDP有加快增长的趋势。
2018上半年全国CPI总体上涨，昆明涨幅平稳，通胀压力较小。
2018年全国CPI在2月份达到峰值，涨幅达到高点，2月之后涨幅出现下行趋势。
CPI2月份达到2.9，出现近几年来的高点，通胀压力大，随着2月份之后的涨幅下行，未来通胀压力相对较小。
昆明CPI走势较全国相比波动较小，尽管2016年下半年CPI经济随国内宏观经济有增长趋势，但在2017年3、4月份出现了负值，5、 6月份有所回升，7至11月处于低位运行，2018上半年CPI趋于稳定。
18年上半年全国和昆明房地产投资增速均出现下行趋势,昆明下行趋势远高于全国。
相比于全国，昆明房地产投资额占固定资产投资比例过高，昆明近50%的固定资产投资用于房地产投资，经济增长对房地产市场依赖度强；虽然2015年出现呈负增长，但随着年楼市回暖，2016-2017年房地产投资平稳增长，2018年增长趋势有所缓和。
2018上半年昆明房地产投资额占固定资产投资比例在46%波动，接近一线城市水平，明显高于西南地区各周边城市，处于房地产快速发展阶段。
宏观环境[国家政策]
2014年前，调控与救市交替进行。2014年-2015年调整呈现宽松购房政策。2016年房地产政策是从宽 松到热点城市不断收紧过程。2017年围绕“房住不炒”，大力培育发展住房租赁市场，调控政策不断加 码，与此同时，金融去杠杆持续推进，严格限贷。
2018年房地产政策以收紧为主，多个城市实行限购、 限贷、限售。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。
限购、限贷、限价升级并广泛“限售”,多个城市再次加入调控行列。
宏观环境[昆明政策]
2018年上半年昆明房地产坚守”房子用来住的不是用来炒”的定位,”限售“成为调控标配；落户门槛降 低；货币政策稳健中性，金融去杠杆与防风险并行，公积金政策持续收紧。
2018年上半年昆明房地产市场限售政策升级，坚守”房子用来住不用来炒”的定位,从呈贡区限售2年加码 升级为三大热点区域限售3年，另外，进一步收紧公积金政策，并提出落实差别化房地产信贷调控政策。
1、土地市场
土地市场[供求走势]
整体市场：相比2018上半年，土地市场成交略微下降，依然处于高位运行。
土地市场[土地与商品房成交对比]
昆明土地市场在2017年以前连续三年供应规模缩减，土地成交量处于低位，而2017年开始扩大土地供应 以后，卖地速度明显高于卖房速度，城市中长期供应充足。从18年上半年来看，卖地、卖房速度差距缩 小；整体卖地速度高于卖房速度，中长期库存压力较小。
土地市场[区域市场]
官渡区和五华区成交量最大，主城四区中西山区和五华区楼面价均价破3000 p 18年上半年昆明土地成交主要集中在官渡区和五华区，从楼面价五华区和西山区楼面价破3000。巫家坝板块和范亚科技板块大量 优质土地成交将推动项目所在区域的发展 p 从成交结构来看，仍以住宅属性土地为主，但商住类土地占比大幅度增加，住宅和商业类土地占比下降。
土地市场[大型房企拿地分布图]
拿地分布：2018上半年拍卖土地的品牌房企数比去年上半年增加近70%，拍卖土地集中在热点区域呈 贡区，高溢价土地集中在重点区域北市区及西北片区。
土地市场[拿地企业排行榜]
拿地分布：2018年上半年房企布局外移趋势明显，二三环之间及三环外成为重点布局区域。
土地市场[拿地企业排行榜]
品牌房企拿地排行榜，前十企业多为外来开发商，外来房企拿地积极性增加。
土地市场[未来供应量]
未来土地供应量—从昆明目前正积极推进土地供给侧结构性改革，加大普通商品房用地供应力度，确 保住宅用地供应平稳有序，从历年商品住宅供地情况来看，近几年昆明将土地供应高位运行的状态。
2、商品房市场
商品房市场[市场供求存走势]
整体市场：市场调控政策相对宽松，成交量和成交均价均同比大幅上涨，存量2363万方，以去库存为主。
商品房市场[区域供求走势]
在整体市场政策宽松背景下，各区供应量、成交量、成交价格均有不同程度的上涨，其中呈贡区和中心区 成交量有所下滑，是由于限售政策和成交结构变化所引起。
分类产品[整体对比]
2018上半年整体市场环境相对宽松，特别是商品住宅供不应求，市场向好，商业、写字楼、车位仍以去 库存为主。
整体：2018年上半年新增供应商品住宅占53.84%，公寓6.15% ，商业6.19%，写字楼4.56%，车位29.27%；成交中商品住宅占 68.18%，公寓4.91%，商业5.62%，写字楼5.45%，车位15.84%；
住宅：18年上半年成交规模为17年上半年的106.42%，均价同比上涨29.03%；
公寓：主要为LOFT公寓支撑整体，成交量不断上升，18年上半年成交规模为17年上半年的150.10%，均价同比上涨34.31%。
商业：18年上半年商业供应减缓，成交规模为17年上半年的128.39%，价格上浮16.77%，市场仍以去库存为主 ；
写字楼：写字楼市场目前处于低迷状态，市场以去存量为主,，18年上半年成交为17上半年规模的93.84%，价格下跌6.16%。
车位：18年上半年车位成交规模为17年上半年的116.27%,成交均价同比上涨1.86%，18年上半年供大于求，库存大。
商品住宅市场[市场供求存走势]
整体市场：由于市场政策宽松，商品住宅供不应求，成交均价大幅上涨，存量去化周期降至6个月。
分类产品[商品住宅]
2018上半年商品住宅共计成交总金额5206.02亿元，其中南市区需求占比最高达51%；各区成交价格均 突破10000元/㎡，且价差较大，最高和最低价格区相差6700元。
公寓市场[市场供求存走势]
由于市场环境和LOFT支撑成交量和成交价格同比均大幅上行，存量去化周期约36个月。
商业市场[市场供求存走势]
整体市场以去库存为主，商业库存依旧维持高位运行，市场压力持续增大。
写字楼市场以去存量为主，全年供小于求，成交均价持续下跌，存量去化压力依旧较大。
车位市场[市场供求存走势]
车位市场以去存量为主，全年供小于求，成交量稳价跌，存量去化压力依然较大。
楼市排行[企业排行]
俊发2018上半年以绝对优势排名第一,TOP10入榜门槛大幅提升,大房企集中度进一步提升，呈现强者恒强 的趋势，其中俊发业绩规模增长最为明显，今年上半年与去年上半年均上榜的9个房企，除云南城投、蓝 光、海伦堡、恒大外，其余房企均排名上升，红星仅靠红星天铂一个项目冲进2018上半年企业成交金额 排行TOP10。
商品房市场总结
市场调控政策相对宽松，投资热度高，成交量和成交价格均同比大幅上涨：
18上半年商品房市场供应622.15万方，同比增长40.90%； p 成交636.93万方，同比上涨9.71%； p 成交均价10728元/平方米，同比上涨11.83%；
成交量和成交均价同比较去年均上涨，在市场环境相对宽松的背景下，市场向好。 南市区楼市热点区域，市场占有率最大，呈贡区供小于求，供应量趋紧，仍受市场青睐：
2018上半年南市区市场投资关注度高，供应量成交量均最大，成交市场份额占54%；
成交来看，南市区成交同比上升44.05%，除了中心区和呈贡区外，其余区域成交量同比均有不同幅度上涨；
价格方面呈贡区同比上涨29.75%，涨幅最明显，由于供应减少和成交结构影响，中心区价格同比下降3.324%。 2018上半年整体市场环境相对宽松，特别是商品住宅供不应求，市场向好，商业、写字楼、车位以 去库存为主。
整体：2018上半年新增供应商品住宅占53.84%，公寓6.15%，商业6.19%，写字楼4.56% ，车位29.27%；成交中商品住宅占 68.18%，公寓4.9%，商业5.62%，写字楼5.45%，车位15.84%；
商品住宅成交量和成交均价迅猛上涨，改善型和投资型市场部分释放。 2018上半年底政策预期性加强，众多房企集中备案，加快推货节奏，公开开盘和加推项目日趋渐少。
3、楼市预测
楼市预测[昆明宏观经济预判]
宏观数据——昆明房地产投资逐年增加，经济的最主要的贡献来源于房地产，土地市场活跃，昆明市房 地产投资火热，大量资金流入地产行业，将持续处于繁荣期，各项经济指标均有不同程度的攀升。
楼市预测[昆明政策环境预判]
宏观数据——昆明政府负债率高，财政严重赤字，目前政府主要通过出让土地来填补地方债务、抵消财政赤字。
昆明房地产市场预测[供应量预判分析]
待开发土地存量—截止2018年6月底，住宅产品未来可供应总量为2441万方，按照过去12个月的平均去 化速度，去化周期约为32个月。
昆明房地产市场预测[供应量预判分析]
在售项目存量—截止2018年6月底，住宅产品存量为447万方，按照过去12个月的平均去化速度，去化周期为5.9个月。
昆明房地产市场预测[供应量预判分析]3 供应量预测—基于待开发、在售项目存量和未来土地供应量三种潜在供应量，对入市节奏进行排列，预测 2018年仍为去库存周期，18年起市场进入供应增长期，预测2018-2020年理论入市供应量分别为908万方、1059万方及1124万方。
昆明房地产市场预测[整体市场预判总结]
全国楼市调控趋紧的大背景下，昆明市场环境将持续宽松 在全国“房住不炒”的定掉下，昆明政策性预期收加强，但是全面收紧的肯能性不大，2018下半年市场供求量、成交量将维持高位运行 ，供不应求，成交均价将稳中攀升，尤其是近郊区县成交均价将会大幅攀升，楼市呈现向好之势，有望成为下一个“海南”。
供应量：延续上半年土地政策，落实供地计划，加强土地征收力度，加大普通商品住宅用地供应，加快闲置土地清 理处置，积极盘活存量土地，促进项目开发建设，特别是加大近郊区县住宅土地供应力度，积极推进土地供给侧 结构性改革，确保用地供应平稳有序，增加市场有效供给，2018年仍为去库存周期，且市场进入供应增长期，预测 2018-2020年理论入市供应量分别为908万方、1059万方及1124万方。
成交量：在市场相对宽松的背景下，同比稳中有升，投资型需求持续扩大，特别是改善型和旅居型大盘将更受青睐。
成交均价：地价决定房价，昆明土地成交大幅增加，楼板价不断攀升，土地成本增加，加上市场供不应求，商品房 存量锐减，严重不足，预测下半年楼市向好，市场依旧维持着稳价上涨的主旋律，城市核心区域及热点板块部分物 业上涨控制在一定范围内，近郊区县楼市均价将会被大幅拉高。
整体预计：
全国楼市调控趋紧的大背景下，昆明市场环境将持续宽松，整体市场依旧不会受到很大影响；
昆明经济的最主要的贡献来源于房地产，但政府债务率巨高，财政严重赤字，政府卖地填补；
云南省委书记陈豪房地产执政理念 提升旅居式旅游，严控观光式旅游，需提升大量旅居客群，大力发展旅游产业，进而让旅居式地产逐渐成为主流;
大量品牌房企纷纷以外扩式或下沉式进驻发展，未来大型文旅项目将逐渐备受市场青睐，楼市继续向好，量价也将呈现 向好之势，有望成为下一个“海南”。
