不知道提及昆明大家的第一印象是什么。
反正我的脑海中勾勒出的是这么一副画卷：蓝蓝的天空，绿绿的湖水，棉花糖一样的云朵，一阵风吹过，就连鼻尖都沾满了春天的味道。
是的，这么一个四季如春气候宜人的美丽地方，无论是作为落脚点，还是定居养老之所，都是极好极好的选择。
所以，在同属性的海南关上进入窗口之后，加上虽然涨但还属于洼地的房价，昆明成为外来客的投资新宠，也就成了顺理成章的事情。
一、昆明的楼市动能
在城市的楼市动能上，在上涨的能量上，有三点：
☞人口越多、动能越足
☞南方城市比北方城市动能足
☞城市行政级别越高，定位越高，资金总量与增量越大
（一）人口越多、动能越足
人口上，昆明700万，人口净流入，不够大都市1000万人口门槛。昆明是养老、旅游的首选城市。
昆明作为东南亚、南亚的门户城市，对于人口，昆明五年计划2023年之前突破1000万。
在引进人才上建议昆明不妨向西安学习，放低门槛，促进人才入户，之后优胜劣汰。
（二）南方城市比北方城市动能足
昆明做为南方城市，这点上优于北方城市如沈阳很多，昆明这边商业文明都很自由开放，且追求效率，昆明的政局稳定上层领导层开明。
举例昆明限购不严格，以自然人为单位，新房外地家庭一人买一套夫妻可以买2套，对比沈阳最近的限购政策外地人不能买新房，显得开明多了。
（三）昆明行政级别越高，定位越高，楼市的资金总量与增量大
昆明地处西南，是比较吃亏，因为对手多而强，有中央亲儿子的重庆，有西部中心的成都，所以这样对比，昆明不是那么脱颖而出。
昆明的定位是中国西南边陲面对东南亚的开放门户。总体受益于国家的一带一路策略，还没有被中央完全抛下。
其实，我最关心的是一带一路战略背景下，中央会在什么时候给昆明一年投1万亿吗？就看昆明这个石油通路节点值得投入多少钱、未来价值等等。
预计到2020年，昆明连接东南亚高铁依次经由越南、柬埔寨、泰国、马来西亚,抵达新加坡；同时会吸引外国人来国内贸易投资、定居等。
至于未来云南的发展怎么样还要看这些因素的突破情况，即使被安上了一带一路的头衔，如果没有源源不断的人才供给也是虚有其表。
那么就这么一个经济、人才趋弱的城市，房价涨成这样岂不是不合理智？
如果你这么想就错了！
因为昆明的房价从来都不是靠这些支撑的。它的支撑点主要在于开头提到的稀缺环境资源，而这背后就是庞大可期的养老产业。
根据预测，2050年我国老年人口将达到4.8亿；2014年至2050年间，老年人口消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP比重将从8%左右增长到33%左右。
老人有养老需求，他们需要的是一个可以延年益寿、风和日丽的风水宝地，而不是一个拥挤嘈杂、雾霾弥漫的大都市。尤其是一线城市的老头老太太，大部分都会选择卖掉自己的一套房子，选择到一个宜居的地方安度晚年，昆明就是不二之选。
二、昆明的楼市预期
“云南不是一个小地方，昆明不是一个小市场。”
这是两年前，昆明万科总经理王润川对昆明楼市的一纸评判，没想到如今竟是一语成谶。
昆明房价2016年之前很平稳的维持在8500左右，到了7月份进入上涨通道，之后便一发不可收拾，连续涨了整整23个月，房价也翻了3倍，作为一个曾经房价洼地的城市，到2018年1月，已经突破了万元大关，而且，在这两年中，开盘即罄、日光盘的现象屡见不鲜。
2018上半年，昆明还在涨，截止目前为止，均价已经到了一万三。
△：数据来源国家统计局
央视财经频道《经济半小时》的节目，做了一期关于《昆明贵阳：楼市发烧背后》的专题报道，对曾处于房价洼地的昆明贵阳两地，在近两年出现房价持续上涨的情况做了详细报道。
昆明半年内同一楼盘涨幅明显，但购房者的热情依然不减，且外地投资者占到80%，昆明本地人只占到了20%。
报道中的内容提炼出来就是一句话：昆明已经成为投资客的热土。
不过，投资过热必然引发房价大幅度攀升，房价攀升带来的恐慌不止是刚需客，还有高屋之上的官方，上半年，昆明市就被住建部约谈了两次。
第一次是年初，约谈的结果就是：昆明市在3月1日出台了包括“限售”政策在内的十条调控政策，意在为楼市降温。
第二次是今年5月，住建部又约谈了包括昆明在内的12个城市，结果是十二城当中大多数都纷纷出台政策，限购加码。
然而，昆明依旧是风雨不动安如山，房价还在顽强上涨，范围也颇有一人得道鸡犬升天意味的慢慢向周边蔓延，之前按兵不动的各大楼盘也快马加鞭出手，一时间，昆明楼市热闹非凡。
千年以前，古人就发明了两个成语，一个是大热必死，另一个是物极必反。
这两个成语是近义词，很多媒体也特喜欢用来形容昆明的投资前景。
的确，昆明成为投资人追捧的新宠之后，经历过一阵不算长的繁华和喧嚣，立刻就掉下神坛，甚至2018年8月初，克而瑞研究机构发表了昆明楼市7月的研究报告，就反复提到一句话：
昆明楼市价量齐跌。
△：数据来源克而瑞地产研究院
在报告中显示的数据：
在“价跌”的同时，“量”也没能幸免于暴跌，7月昆明商品房供应量和成交量也大幅度下降，就昆明主城来看，7月主城供应商平方84.7万方，环比下跌47.42%。商品房成交77.5万方，环比下跌45.8%。
这两组数据很可怕。
似乎仅仅只是一年的时间，曾经风光无限的昆明楼市成交量，几近“腰斩”。
此时，尽管昆明主城商品房均价、住宅均价、住宅供应成交等楼市关键数据同比值交出了齐齐上涨的漂亮“成绩单”，却没能掩盖住市场和投资人对昆明楼市未来的恐慌情绪。
然而，克而瑞唱衰昆明楼市的报告，出台仅过不到半个月，即遭官方数据打脸。
8月15日，国家统计局发布《2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动》的数据中，7月昆明新建商品住宅价格同比去年7月上涨14.7%，环比6月上涨2.9%。
更为关键的是，环比涨幅和6月相比，昆明房价涨幅居然呈扩大之势。
国家统计局发布的数据之中：
7月1日新政开始执行后，楼盘限价、外省人限购双重新政齐下，传闻中的下跌并没有“如约而至”，反而涨得越来越快，新政反而加速了昆明房价涨幅的扩大，这是市场中绝大部分人都没有预料到的，因为，纵观昆明楼市2018年内价格变动情况，6月份环比、同比涨幅均创年内最高。
△数据来源国家统计局
大家忧心忡忡的传闻中的下跌，或者说进入下跌预期这种谬论并不存在，外来客那颗悬着的心，可以放下来了。
其实，投资客多数情况都极少关注官方或者机构的数据。
但这一次，大家的目光盯着报告的原因，大概是这么个意思：
昆明新政实施后第一个月的房价数据，走势非常重要，本地客户和外来投资客户都极度关注，其主要原因在于新政实施后首月房价的意义，并不在于房价本身，而是反映了新政对未来昆明房价变化影响的预期。
但是，楼市投资说到底，不仅仅只是对数据和变化的投资，更重要的是对“预期”的投资！
昆明房价在新政实施后仍然看涨，涨幅甚至有所扩大，换而言之，新政对昆明房价以“涨”为主的未来走势和房产投资价值的影响预期，并不明显。
这是我看好昆明楼市最大的原因，预期！
利好预期：
如果有人给你一出一道题：从台北、迈阿密、迪拜、利雅得、昆明这六个关键词中找出共同点，你会得到什么答案。
别想了，答案是：北纬25°
对的，这六个城市都处于全球最宜居的纬度北纬25°，而昆明作为春城花都，天气常如二三月，花枝四季不断春，冬无严寒夏无酷暑，全年空气质量优良率达到98.9%，说起洗肺天堂、躲霾圣地一点也不为过。
有了老天爷赏饭吃的先天自然资源之后，各种区位利好、政策性利好接踵而至，为昆明房价涨幅及昆明房价上涨预期打好了“讲故事”的逻辑基础。
除了可以顶替海南，成为下一个文旅地产标志区域外，各种政策利好源源不断充实着昆明房价上涨的根基。
昆明的地理位置有着得天独厚的先天性条件，它作为“一带一路”中国的西南重镇，泛亚铁路交通网的起点，链接了整个东南亚，影响力沿着“丝绸之路经济带”直达欧洲。
当结成这一张巨大的网之后，昆明无论是经济上的交流互动，还是人口的流动，亦或者产业互通，文化交汇融合都会强势发展，本身的地位和市场也将会上升到另外一个高度。
近几年，云南在交通、教育、医疗生活等配套设施方面逐步发力，到现在已是完善，非常适合旅居。
正因如此，大量的旅游人口涌入昆明，民宿、短租等消费水平必然进一步水涨船高，从而推动旅游地产价格和市场行情。
一个铁打的数据就是：
上半年昆明共接待国内外游客7300万人次，这一数字在下半年预估将突破8000万，每年一亿五六千万的流动人口。
这是昆明房价上涨预期的主要推动力之一，甚至比第一条的一带一路和泛亚铁路交通的影响要大！
昆明压根就不需要什么高新产业带动经济发展，只要把医疗、交通发展明白，结合自身的旅游自然资源，那么，现在的房价就只是起点。
