去年海南楼市实行全区域限购后，海南房地产开发被严格限制，云南接过了海南的旅居大旗，成为了旅居度假地产新主角。而相较于昆明、大理、西双版纳等城市房价稳增不减的趋势来说，曲靖的气候和环境条件，吸引了少部分养老养生型购房需求的人。
曲靖市，云南省下辖地级市，为云南省重要工商城市，综合实力居云南省第二位，是云南省“滇中城市群规划”区域中心城市。位于云南省东部，素有“滇黔锁钥”、“云南咽喉”之称；距省会昆明市仅120公里，处于滇中一小时经济圈范围内。
曲靖市城市表现
01 城市GDP
曲靖位于云南东部，处于云南咽喉之地，是中国第一批新型城镇化综合试点地区。曲靖是地广人多典型地区，面积接近3万平方公里，人口超过6000万人，是云南省经济总量拍第二的城市，经济实力更为突出。
据初步核算，2018年，曲靖生产总值(GDP)突破2000亿元大关，达到2013.4亿元，同比增长8.5%，增速居第11位，与前三季度持平，比上半年提高0.5个百分点。
其中，第一产业增加值360.2亿元，占17.9%，增长6.4%，增速居1位，对经济的贡献率为13.5%，拉动经济增长1.2个百分点。
第二产业增加值777.4亿元，占38.6%，增长11.4%，增速居10位，对经济的贡献率为54.4%，拉动经济增长4.6个百分点。
第三产业增加值875.8亿元，占43.5%，增长6.5%，增速居13位，对经济的贡献率为32.1%，拉动经济增长2.7个百分点。
02 产业发展
产业结构大调整，第三产业占比逐年上涨
曲靖市重点发展高原特色农业和生物资源加工、有色金属深加工和液态金属、军民融合现代装备制造、精细化工、现代商贸物流、旅游文化和高原体育六大产业，推动产业转型升级，构建曲靖结构优化、支撑有力的现代产业体系，不断培育经济发展新动能。
产业结构大调整，第三产业蓬勃发展，文化旅游、高原体育、电子商务等现代服务业迅速成长，新产业、新业态、新商业模式不断涌现。
03 消费水平
储蓄余额近五年年均增速保持在10%以上，城镇居民人均可支配收入年年上涨，在滇中城市群中居第三位
从曲靖市近五年储蓄存款金额来看，曲靖市储蓄存款金额年年上涨，其中2013年增速最大，近五年年均增速保持在10%以上，增长较快，居民富裕，生活水平较高；
从曲靖市近五年城镇居民人均可支配收入来看，曲靖市人均可支配收入稳定增加，在滇中城市群中居第三位，居民消费潜力大。
综合曲靖市产业发展以及消费水平来看，曲靖市产业结构大调整，第三产业占比逐年上涨，第三产业得到大发展，城市转变为以第三产业主导的服务型城市，在产业结构大调整下，经济大发展，居民储蓄存款年年上涨，增长幅度较大，居民生活富裕；
城镇居民可支配收入稳步增长，可支配收入高，消费潜力大。在居民生活富裕及消费潜力大的前提下，曲靖市房地产表现如何呢？
曲靖市房地产市场表现
01 房投/固投
固定资产投资年均增速保持在20%以上，但政府大力投资城市基础设施建设，房地产开发投资连续四年下滑
从近五年曲靖市固定资产投资额走势来看，曲靖市固定资产投资额稳步上涨，固定资产投资规模逐年加大，近五年年均增速保持在20%以上，增长较快，其中2016年增长最快，投资规模最大；
房地产开发投资额由于政府导向，固定资产投资大量投入到城市基础设施建设中，因此自2013年开始房地产开发投资连续四年下滑，房地产投资额回落，2017年投入有所上涨，但投资幅度仍较小。
1月7日，曲靖市住建局发布年度工作总结，总结数据显示，2018年全年房地产投资预计完成120亿。
02 土地市场
2014年大幅供应成交后，市场库存较大，后续去库存，土地减少供应；2018年土地市场放量，供应成交均达近五年峰值；近五年楼板价均未超千元
曲靖市土地市场2014年高供求后，市场库存大，房企拿地积极性减弱，市场以去化14年库存为主。
2015-2017年供应放量减少，成交减少，到2018年土地市场供求大幅上涨。此外近五年平均楼板价均未超千元，拿地成本偏低。
2018年曲靖市规划局办理建设用地规划许可证25件，用地面积157.64公顷；办理建筑工程规划许可证35件，总建筑面积178.49万平方米。
03 商品房市场
商品房销售面积变化范围较小，库存较大，去化严峻
从曲靖市商品房销售面积走势来看，曲靖市商品房销售面积变化幅度较小，连续四年商品房销售面积保持在200-300万方左右。
2018年，全市城市基础设施和房地产投资预计完成247亿元，同比增15.4%，其中，城市基础设施预计完成投资127亿元，同比增21.2 %；房地产预计完成投资120亿元，同比增10 %。全市建筑业总产值预计完成398.56亿元，同比增16%。
全市商品房销售面积预计完成234.65万平方米，同比增1%
整体而言，曲靖市房地产投资增长幅度和商品房销售面积的下降幅度基本持平，商品房库存较大，两相叠加，曲靖楼市的库存去化依旧严峻。
04 品牌房企
外来品牌房企少，客户对本土房企认可度高，外来房企赢得口碑和认可是关键
曲靖市目前入驻外来品牌房企仅恒大和碧桂园两家，两大品牌房企均在曲靖市布局两项目。
曲靖房地产市场仍以本土房地产开发商为主，以本土龙头安厦房地产主导，另外包括麒麟房地产、中城房地产、盛世锦华房地产以及万鸿房地产等本土房企，本土房企开发项目多，市场库存大，且客户对本土房企认可度高，外来房企赢得口碑和认可是关键。
综合曲靖市近年固投房投表现、土地市场表现以及房地产销售面积来看，曲靖城市综合发展较好，具备一定人口吸附力，总体房地产利润空间大，市场发展趋于成熟，但短期发展滞后，对房企投资短期收益不大。
结合综合曲靖市近年房投表现、土地市场表现以及房地产销售面积来看，曲靖市近年房地产市场发展缓慢，整体市场以去库存为主，伴随2018年土地供应、成交均达历史峰值，尽管曲靖楼地价偏低，但曲靖房地产市场处于初级阶段，从市场存量大和内生型城市属性来看，建议短期谨慎进驻。
